Согласно данным Росстата, с конца 2019 года по первый квартал 2026 года разница в стоимости между новым и вторичным жильем увеличилась с 9% до 52%.
Центральный банк России полагает, что эти цифры завышены, поскольку методика Росстата учитывает средние цены по всей стране, включая старый жилой фонд и дорогостоящие объекты в Москве и других крупных городах.
Для получения более точной картины ЦБ разработал собственную эконометрическую модель, которая сопоставляет жилье схожего качества. Модель учитывает такие факторы, как время сделки, тип жилья (первичное/вторичное), год постройки, площадь, возраст, класс жилья и расположение.
По расчетам ЦБ, реальный разрыв в ценах между первичным и вторичным рынками составляет 9%, что значительно ниже показателя Росстата (46%) при учете всего вторичного рынка. Если принять во внимание, что вторичное жилье, в отличие от новостроек, часто уже имеет ремонт, то с учетом затрат на отделку нового жилья модельная оценка разрыва достигает 18%.
ЦБ оценивает увеличение ценового разрыва в 2025 году по сравнению с 2020 годом в среднем на 10 процентных пунктов. При этом отмечается неоднородность ситуации по регионам: в некоторых субъектах за пять лет разрыв вырос на 20 процентных пунктов.
В исследовании отмечается, что, несмотря на региональные различия, общая динамика указывает на наибольший рост цен в 2021 году, что совпадает с данными Росстата. Также выявлено, что увеличение площади жилья ведет к снижению стоимости квадратного метра, особенно заметно это в Краснодарском крае. Стоимость жилья растет вместе с его классом.
Анализ Центрального банка России относительно разрыва цен между первичным и вторичным жильем указывает на существенное расхождение с данными Росстата. Использование эконометрической модели, учитывающей сопоставимое качество жилья, позволяет получить более точную оценку. Однако, для полного понимания ситуации, включая влияние региональных особенностей и затрат на ремонт, необходимы дальнейшие детальные исследования.