При покупке жилья на вторичном рынке существует риск признания сделки недействительной спустя несколько лет. Председатель Комитета Государственной думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов в интервью «РГ» объяснил, как минимизировать такие риски.
Причины для аннулирования сделки могут быть разнообразными и не всегда связаны с мошенническими действиями. К ним относятся, например, наличие скрытых наследников, продажа недвижимости без согласия супруга, недееспособность продавца или ошибки, допущенные в процессе приватизации. По словам Гаврилова, эти проблемы могли возникнуть задолго до текущей сделки, но проявиться именно для нового собственника.
Для защиты от подобных ситуаций рекомендуется использовать титульное страхование. В отличие от стандартных страховок (от пожара или затопления), титульное страхование покрывает не саму недвижимость, а право собственности на неё. Если суд признает сделку недействительной и изымет жилье, страховая компания выплатит компенсацию. В случае ипотеки эта сумма часто соответствует остатку долга, а не полной рыночной стоимости объекта.
В 2025 году рынок титульного страхования продемонстрировал рост на 4–6%, при этом количество заявок значительно увеличилось. Прогнозируется, что в 2026 году рост составит еще 20–25%. Эксперты связывают эту тенденцию с участившимися случаями оспаривания сделок.
Титульное страхование особенно актуально для объектов с многократными перепродажами, наследственными вопросами или семейными спорами. Около 43% банков требуют наличие такой страховки при покупке жилья у физического лица. Отказ от титульного страхования может привести к увеличению процентной ставки по кредиту на 0,3–2 процентных пункта.
Сергей Гаврилов также акцентировал внимание на необходимости внимательно изучать условия договора страхования, в частности, на кого оформлена страховая сумма и покрывает ли она полную рыночную стоимость квартиры или только остаток долга перед банком.
Важно учитывать два ключевых аспекта. Во-первых, банки часто предлагают полис на три года, тогда как законодательство допускает подачу иска об оспаривании сделки в течение десяти лет. Во-вторых, страховая компания может отказать в выплате, если покупатель будет признан недобросовестным или выяснится, что он скрыл информацию об известных ему проблемах с недвижимостью.
Депутат подчеркнул, что титульное страхование является дополнительной мерой защиты и не заменяет тщательную юридическую проверку объекта. Полис поможет компенсировать финансовые потери, но предпочтительнее заранее удостовериться в чистоте всех документов и истории квартиры.
Экспертное мнение CPL Finance: Рост популярности титульного страхования отражает повышение осведомленности участников рынка недвижимости о потенциальных рисках, связанных с юридической чистотой сделок на вторичном рынке. Увеличение спроса на данный вид страхования, а также его требование со стороны значительной части банков, свидетельствует о признании его значимости как инструмента снижения рисков для покупателей и кредиторов. Однако, как справедливо отмечено, титульное страхование не является панацеей и должно рассматриваться в комплексе с тщательной юридической проверкой объекта недвижимости. Ограниченный срок действия страхового полиса, предлагаемый банками, и возможность отказа в выплате при недобросовестности покупателя являются важными нюансами, требующими внимательного изучения перед заключением договора.