Подарить квартиру, приобретенную с использованием ипотечных средств, возможно, однако до полного погашения кредита собственник не имеет права свободно распоряжаться данным жильем, поскольку оно находится в залоге у банка. Об этом сообщает «Газета.Ru», ссылаясь на директора по правовым вопросам девелопера Level Group Валентину Восканян.
Эксперт отметила, что перед оформлением дарения необходимо внимательно изучить условия кредитного договора и закладной. В большинстве случаев требуется предварительное согласие кредитной организации.
«Ипотечная квартира является собственностью заемщика, но выступает в качестве предмета залога. Это подразумевает, что при ее дарении необходимо учитывать права банка как залогодержателя. Обычно, сначала требуется получить согласие кредитной организации, а затем уже оформлять переход права собственности», — пояснила Восканян.
Банк проведет анализ схемы сделки, личности одаряемого и дальнейшего исполнения обязательств по кредиту. Предусмотрены два основных сценария: заемщик продолжает выплачивать ипотеку, а квартира передается одаряемому с сохранением обременения; либо банк одобряет перевод долга на нового собственника, при условии подтверждения им своей платежеспособности.
«Важно понимать, что сам по себе договор дарения не переводит ипотечный долг на нового собственника. Переход права на квартиру и перевод долга являются различными юридическими процедурами. Для того чтобы обязанность по выплате кредита перешла к одаряемому, необходимо отдельное согласование с банком», — подчеркнула юрист.
Если дарение будет оформлено в обход условий банка, квартира останется в залоге, а нарушение порядка распоряжения заложенным имуществом может повлечь за собой требования со стороны кредитора.
После получения согласования стороны оформляют договор дарения и регистрируют переход права в Росреестре. В случае невыплаченного кредита обременение сохраняется в ЕГРН.
Следует отдельно уточнить необходимость нотариального оформления сделки, например, при дарении доли. Если квартира была приобретена в браке, может потребоваться нотариальное согласие супруга. Особую осторожность следует проявлять в отношении жилья, купленного с использованием материнского капитала: при выделенных детских долях сделка не должна ухудшать их положение.
По мнению эксперта портала CPL Finance, возможность дарения ипотечной квартиры зависит от условий конкретного кредитного договора и политики банка. Банк будет оценивать риски, связанные с передачей права собственности и дальнейшим исполнением кредитных обязательств. Отсутствие согласия банка может привести к негативным последствиям для всех сторон сделки. Недостаточно данных для однозначного вывода о том, насколько часто банки идут навстречу заемщикам в подобных ситуациях.