Банк России планирует ввести ограничения на ипотечные кредиты с низкими платежами в начальный период. С 1 июля 2027 года регулятор намерен установить новые правила для банков, делающие такие схемы менее выгодными.
Предлагается увеличить резервы банков по кредитам, где платеж в первые три года превышает средний за предыдущие 12 месяцев более чем на 20%, на 50 процентных пунктов. Также планируется ограничить срок действия таких сниженных платежей тремя годами. Эти изменения не коснутся льготных ипотечных программ.
В настоящее время схема работает следующим образом: в первые два-три года заемщик получает ипотеку по пониженной ставке (например, 5%), после чего ставка пересматривается до рыночной на момент выдачи кредита (около 18%). Разницу в доходах в начальный период банк компенсирует за счет застройщика. По мнению ЦБ, застройщики включают эти расходы в стоимость жилья, что приводит к переплате со стороны покупателя и риску не справиться с возросшими платежами в будущем.
Руководитель направления экспертной аналитики Инна Солдатенкова отмечает, что программы с низкими начальными платежами стали способом обхода ипотечного стандарта Банка России. Она полагает, что после введения новых правил количество таких предложений на рынке сократится, а оставшиеся станут дороже для застройщиков и, соответственно, для покупателей.
Эксперт также указывает, что изменения сильнее всего скажутся на тех, для кого «льготный период» был основным фактором соответствия требованиям банка по доходу. Часть таких заемщиков, вероятно, будет вынуждена выбирать более дешевое жилье, увеличивать первоначальный взнос или откладывать покупку.
По мнению эксперта портала CPL Finance, новые ограничения Банка России направлены на снижение рисков для заемщиков, связанных с резким увеличением ежемесячных платежей по ипотеке после окончания льготного периода. Это может привести к уменьшению доступности ипотеки для части покупателей, чьи доходы не позволяют обслуживать кредит по рыночной ставке сразу. Анализ влияния на рынок будет зависеть от конкретных параметров реализации мер и реакции застройщиков и банков.
По мнению эксперта портала CPL Finance, введение Банком России ограничений на ипотеку с пониженными платежами в первые годы кредитования является мерой по снижению рисков для потребителей. Увеличение резервов для банков по таким кредитам и ограничение срока их действия могут привести к сокращению предложений на рынке. Для заемщиков, чья платежеспособность рассчитана на начальный льготный период, это может означать необходимость пересмотра своих финансовых планов, включая выбор более доступного жилья или увеличение первоначального взноса. Точная оценка влияния на рынок требует дальнейшего наблюдения за реакцией участников ипотечного рынка.